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       Turm mit Aussicht

      Ein Spielturm ist für Kinder toll, kann aber für Nachbarn der Auslöser für Beschwerden werden. Wo darf ein Spielturm stehen?

      Annas und Ivos Grundstücke liegen in Geltungsbereichen unterschiedlicher Bebauungspläne.

      An der anderen Seite des Grundstücks von Anna grenzt das Grundstück der Familie Dali an, das mit einem Wohnhaus bebaut ist. In dem Bebauungsplan sind untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen, die größer sind als 4 Quadratmeter, nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Herr Dali errichtete im hinteren Grundstücksbereich auch einen Spielturm aus einem etwa 1,50 Meter hohen Holzgestell und einem darauf aufliegenden Holzhäuschen mit einer kindergroßen Öffnung, die nicht in die Richtung von Annas Grundstück zeigt. Der Spielturm hat eine Grundfläche von 1,25 Meter × 2,80 Meter = 3,50 Quadratmeter. Er verfügt über mehrere Spieleinrichtungen sowie einen knapp 3 Meter langen Holzbalken mit Schaukel, der auf einem fest im Boden verankerten Holzgestänge aufliegt.

      Der Spielturm grenzt mit einem Abstand von 1,50 Meter an das Grundstück von Anna. Anna hat unmittelbar auf der Grenze in diesem Bereich einen etwa 2 Meter hohen Sichtschutzzaun aus Holz errichtet.

      Anna will in beiden Fällen die Bebauungen entlang ihrer Grundstücksgrenzen beseitigt haben und hat gegen beide Nachbarn Klage auf Beseitigung der Spieltürme erhoben.

      Wie lässt sich der Fall am besten lösen? Dieser Streit mit Ivo hat eine Vorgeschichte: Bevor es zu der Errichtung der vielen Holzgerüste entlang der Grundstücksgrenze kam, hat der eine Nachbar Ivo durch Abgrabungen und sonstige Bauarbeiten entlang der Grenze den Boden so vertieft, dass der zuvor zwischen den Grundstücken errichtete Maschendrahtzaun keinen Halt mehr hatte und auch die Pflasterung der Einfahrt zu einer Garage sich gelockert hat.

      Anschreiben und Aufforderungen von Anna an Ivo, die Abgrabungen zu unterlassen, wurden ignoriert. Ein diesbezüglich bereits beim Zivilgericht eingeleitetes Klageverfahren endete mit einem Vergleich, wonach insbesondere Ivo den Zaun und die Pflasterung wieder herstellen musste. Erst danach ging Ivo dazu über, die Holzbauten zu errichten.

      Beide Gerichtsverfahren hätten sich ebenso wie das Verfahren mit dem anderen Nachbarn Dali durch entsprechende Anfragen bei Anna, ob Bedenken gegen die Errichtung der Spieltürme bestehen, eventuell verhindern lassen können. Dann hätten die Nachbarn Annas Einwände gegen die Errichtung der Spieltürme von vornherein berücksichtigen und abmildern und das Nachbarschaftsverhältnis stabilisieren können.

      Gesetz und Recht: Die einschlägigen Landesbauordnungen, die hier zur Anwendung kommen, bestimmen zunächst, dass Abstandsflächen von Gebäuden freizuhalten sind. Nur ausnahmsweise, insbesondere dann, wenn von den auf den Abstandsflächen errichteten Anlagen keine Gefahr ausgeht, können dort bauliche Anlagen errichtet werden.

      Die Abgrenzung hier ist im konkreten Einzelfall stets schwierig und problematisch. Auch müsste geklärt werden, inwieweit Nebengebäude und Ähnliches bereits aufgrund der Festsetzungen eines Bebauungsplans unzulässig sind.

      Wie geht es weiter? In dem einen oder anderen Fall kann letztlich auch eine gerichtliche Entscheidung das gemeinsame Miteinander und Nebeneinander wieder befrieden, wenn die Entscheidung zum Anlass genommen wird, im Nachhinein über zukünftige Konflikte miteinander ins Gespräch zu kommen.

       Der schöne Ausblick verbaut?

      Der Segelverein Sturmwind ist Eigentümer eines Grundstücks, das, direkt an einem großen See gelegen, mit einem viergeschossigen Vereinshaus sowie Wassersportanlagen bebaut ist und für Vereinszwecke genutzt wird.

      Investor Klotzen ist Eigentümer des etwa 6 500 Quadratmeter großen Nachbargrundstücks, das ebenfalls unmittelbar an den See grenzt und auf dem sich ursprünglich eine 1870 erbaute Villa befand, die etwa 1970 durch ein Gebäude mit vier Vollgeschossen und einem Kellergeschoss ersetzt worden ist, das zunächst zu Wohnzwecken, dann als Beherbergungsbetrieb und schließlich wieder zu Wohnzwecken genutzt wurde.

      Beide Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans aus dem Jahr 1959, geändert im Jahr 1971, der das Gebiet als Sonderzweckfläche für den Wassersport ausweist. In den Planbestimmungen sind für diese Sonderzweckfläche unter anderem als Maß der baulichen Nutzung eine größte Baumasse von 1,0 Kubikmeter umbauten Raumes je Quadratmeter Baugrundstück, eine offene Bauweise und als zulässige Geschosszahl zwei Vollgeschosse festgesetzt.

      Klotzen beabsichtigt, auf seinem Grundstück ein Wohnhaus mit Gewerbeanteil und Tiefgarage zu errichten. Das geplante Gebäude soll insgesamt sieben Geschosse aufweisen mit einer maximalen Gebäudehöhe von 27,30 Meter und einer Baumasse von 4,30 Kubikmeter pro Quadratmeter Baufläche. Das Bauamt erteilt Herrn Klotzen einen Bauvorbescheid und kündigte darin die Zustimmung zu Befreiungen insbesondere von den Festsetzungen des Bebauungsplans in Bezug auf das Maß der baulichen Nutzungen an.

      Der Segelverein Sturmwind ist damit nicht einverstanden und geht gegen den Vorbescheid vor, soweit darin Befreiungen der zulässigen Zahl der Vollgeschosse und der zulässigen Baumassenzahl von 1,0 angekündigt wurden.

      Gesetz und Recht: Ein Bebauungsplan, der als Satzung beschlossen wurde, enthält Normen, an die sich alle Eigentümer der im Geltungsbereich gelegenen Grundstücke halten müssen. Derartige Normen sind bindend und bestimmen Inhalt und Schranken des Eigentums, sodass grundsätzlich jeder gleichermaßen berechtigt und betroffen ist. Das bedeutet, dass sich jeder an die Festsetzungen halten muss, auch die Genehmigungsbehörde, die beabsichtigt, von den Festsetzungen über den Umfang der Bebauung in gravierender Weise Befreiung zu erteilen.

      Ob sich der einzelne Eigentümer, der mit den anderen Eigentümern eine Schicksalsgemeinschaft bildet, gegen gravierende Abweichungen von Festsetzungen wehren kann, muss im Zweifel durch Auslegung der Festsetzung, die verletzt sein soll, festgestellt werden. Während Festsetzungen über die Gebiets- und damit über die Nutzungsart alle Planbetroffenen gleichermaßen vor Abweichungen und Änderungen schützen, kommt es bei Festsetzung zum Umfang der einzelnen Vorhaben darauf an, ob die Gemeinde diese Festsetzung gerade auch zum Schutze der sonstigen Planbetroffenen beschlossen hat.

      Wie geht es weiter? Der Verein konnte die massiven Überschreitungen der Festsetzungen der Zahl der Vollgeschosse wie auch der Baumassenzahl im Bebauungsplan geltend machen, auch soweit der Verein selbst die Zahl der Vollgeschosse leicht überschritten hat.

      Zwar ist in dem Bebauungsplan nirgends der Wille der Gemeinde erkennbar, dass die Maßfestsetzungen auch zugunsten des Nachbarn, insbesondere also zugunsten vom Segelverein Sturmwind, erfolgten. Jedoch ergibt sich aus dem Planungskonzept und der

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