LITMIR.BIZ

Скачать книгу

полный анализ в разделе анализа наиболее эффективного использования и выносить в раздел доходного подхода только полученные ранее результаты.

      Наиболее эффективное использование объекта недвижимости очень часто совпадает с существующим использованием, так как в рыночных условиях собственник оцениваемого объекта недвижимости постоянно производит анализ наиболее эффективного использования в той или иной форме, чтобы получать максимальный доход от объекта недвижимости.

      В отчете об оценке излагаются описание каждого варианта использования, анализ каждого варианта по критериям законодательной доступности, физической возможности и финансовой обеспеченности, выбор и обоснование наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости.

      Пример 2.1

      Необходимо определить наилучшее и наиболее эффективное использование нежилого помещения (табл. 2.3).

      Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

      ♦ законодательная разрешенность;

      ♦ физическая осуществимость;

      ♦ финансовая осуществимость;

      ♦ максимальная эффективность.

      Владелец нежилого помещения имеет право пользования частью участка под зданием, где располагается нежилое помещение, соответственно текущее использование земельного участка является единственным законодательно разрешенным, а значит, наиболее эффективным.

      Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически и финансово осуществимыми и могут быть экономически целесообразны.

      Таблица 2.3

      Пример анализа наиболее эффективного использования недвижимости

      В большей степени финансовая осуществимость зависит от соотношения спроса и предложения и местоположения, которые определяют такие характеристики, как валовой доход, операционные расходы, потери и т. д. Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять требуемой норме возврата.

      Использование нежилого помещения в качестве магазина является экономически более выгодным и наименее рискованным. Поскольку перепрофилирование помещения хотя и будет вести к увеличению арендных ставок, оно повлечет недозагрузку арендных площадей во время ремонта, увеличение операционных расходов, повышенный риск недозагрузки площадей и увеличение инвестиций на сумму реконструкции.

      Наиболее эффективное использование объекта оценки: использование в качестве магазина. При расчете рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения необходимо исходить из наиболее эффективного использования объекта оценки в качестве магазина.

      Контрольные вопросы

      1. Что включает в себя сбор необходимой информации для проведения оценки стоимости недвижимости?

      2.

Скачать книгу