Оценка стоимости имущества - Коллектив авторов Университетская серия

Скачать книгу

существующих строений (если они имеются);

      ♦ характеристики оптимальных строений, которые должны быть возведены для максимального использования потенциальных характеристик участка с точки зрения рыночного спроса;

      ♦ вид наиболее эффективного направления использования объекта недвижимости (складская недвижимость, офисная недвижимость, многофункциональная недвижимость и т. д.), соответствующий текущим рыночным стандартам и включающий элементы по наиболее приемлемым ценам;

      ♦ уровень арендной платы и эксплуатационных расходов;

      ♦ стоимость объекта недвижимости с учетом затрат на финансирование.

      Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Варианты использования земельного участка с существующими улучшениями имеют следующие разновидности:

      1) сохранение существующих улучшений на земельном участке и сохранение существующего использования оцениваемого объекта недвижимости;

      2) сохранение существующих улучшений на земельном участке и изменение существующего назначения оцениваемого объекта недвижимости;

      3) сохранение существующих улучшений на земельном участке, реконструкция улучшений и сохранение существующего назначения оцениваемого объекта недвижимости;

      4) сохранение существующих улучшений на земельном участке, реконструкция улучшений и изменение существующего назначения оцениваемого объекта недвижимости.

      Основные факторы, которые анализируются при разработке вариантов использования объекта недвижимости, представлены в табл. 2.1.

      Таблица 2.1

      Анализ факторов при разработке вариантов использования недвижимости

      При анализе наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями оценщик определяет:

      ♦ необходимость сохранения существующего объема и качества предоставляемых объектом недвижимости услуг;

      ♦ необходимость проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;

      ♦ необходимость проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;

      ♦ необходимость уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.

      При анализе земельного участка с существующими улучшениями применяются методы доходного подхода. Если реконструкция не прогнозируется и денежные потоки стабильны, то примени́м метод капитализации. В остальных случаях применяется метод дисконтирования денежных потоков. Риски вариантов при сохранении существующих построек и существующего способа использования недвижимости и вариантов с планируемой реконструкцией будут неодинаковы.

      Примерный алгоритм анализа наиболее эффективного использования

Скачать книгу