ТОП просматриваемых книг сайта:
Оценка стоимости имущества. Коллектив авторов
Читать онлайн.Название Оценка стоимости имущества
Год выпуска 2017
isbn 978-5-4257-0251-7
Автор произведения Коллектив авторов
Жанр Учебная литература
Серия Университетская серия
Издательство Синергия
Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости проводится в два этапа:
1) анализ земельного участка как условно свободного;
2) анализ земельного участка с существующими улучшениями.
В соответствии с п. 16 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.
Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта использования с учетом рыночных данных и данных объекта.
При анализе законодательной допустимости оценщик рассматривает ограничения, существующие при реализации права собственности и иных вещных прав на оцениваемый объект недвижимости (земельный участок и улучшения), градостроительные нормы, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство и другие нормативно-правовые акты, каким-либо образом ограничивающие использование объекта оценки.
При анализе физической возможности вариантов использования оценщик анализирует характеристики оцениваемого объекта недвижимости, соответствие характеристик земельного участка и улучшений предполагаемому использованию.
В соответствии с п. 16 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.
При анализе финансовой обеспеченности вариантов использования оценщик анализирует денежные потоки по каждому варианту использования. Если сумма всех ожидаемых чистых денежных потоков от объекта недвижимости при определенном варианте использования положительна, то вариант является финансово обеспеченным.
Далее из отобранных вариантов, которые являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, выбирается оценщиком вариант, обеспечивающий наибольшую стоимость объекта недвижимости.
В основе определения финансовой обеспеченности и максимальной стоимости вариантов использования объектов недвижимости лежат методы доходного подхода к оценке недвижимости.
При