Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость - Дмитрий Пушин

Скачать книгу

планирования несет как собственник помещения, так и арендатор.

      Собственник помещения может не верно оценить стоимость и сроки ремонтных работ в помещении, время на поиск арендатора, будущую цену продажи объекта и сроки его реализации.

      Арендатор может просчитаться в прогнозах и доходах и потерять возможность оплаты аренды за пользование помещением.

      – Приобретение объекта некапитального строительства.

      К объектам некапитального строительства относят киоски, небольшие мобильные магазины, кафе и пекарни.

      Когда такой объект находится на земельном участке с правом аренды, собственник участка, как правило это администрация города, в праве расторгнуть договор аренды и попросить демонтировать постройку. Такая необходимость может возникнуть в связи благоустройством территории, строительством дорог и различных социальных объектов.

      В данном случае судебная практика не дает возможности отстоять права на коммерческое помещение. Поэтому покупка таких объектов недвижимости крайне рискованна

      – Ненадлежащий собственник и прочие юридические риски.

      При ведении переговоров о покупке объекта недвижимости и перед подписанием договора важно убедится в том, что лицо с которым вы ведете переговоры и которое подписывает документы уполномочено на это.

      Перед сделкой запросите свежие выписки из ЕГРН, в которых указывается собственник объекта недвижимости. А если документы подписывает представитель собственника по доверенности, убедитесь, что у него есть права на подписание соответствующего документа – внимательно изучите доверенность.

      Подписание сделки ненадлежащим собственником приводит к признанию сделки недействительной, дальнейшим спорам и судебным разбирательствам.

      – Обременения.

      Обременения могут быть со стороны третьих лиц и кредитных организаций. Так же на недвижимость могут быть наложены запреты и аресты.

      Бывает, что продавец заключает с покупателем предварительный договор, получает определенный задаток за помещение, а потом выясняется, что недвижимость находится в обременении у банка. В этом случае сделка соответственно срывается, а получение обратно внесенных авансом денежных средств как правило вызывает большие затруднения.

      – Состояние объекта и инженерное оснащение.

      Год постройки, техническое состояние объекта, наличие систем пожарной безопасности и прочих инженерных систем, планировка помещения – все это оказывает влияние на ликвидность объекта недвижимости и риски.

      Часто старые и изношенные объекты дают хорошую доходность в моменте, но они всегда более рискованны для инвестиций чем объекты в хорошем состоянии.

      – Арендатор и договор аренды.

      Крупные федеральные арендаторы с долгосрочными договорами аренды как правило менее рисованы чем небольшая местная компания с краткосрочным договором аренды.

      При

Скачать книгу