Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость - Дмитрий Пушин

Скачать книгу

период. Он учитывает взаимосвязь и изменение отдельных показателей во времени.

      Таким образом, доходность объекта недвижимости определяется с помощью приведенной величины доходов (NPV) и рассчитывается по формуле:

      где OPi – операционная прибыль в i-й год владения недвижимостью; Ki – величина инвестиций в объект недвижимости в i-й год владения; TRi – величина доходов от аренды в i-й год владения недвижимостью; VCi – величина текущих годовых издержек в i-й год владения недвижимостью.

      Срок окупаемости объекта недвижимости (Ток) определяется на основе соотношений приведенной величины операционной прибыли (NPVi (OP)) и операционной прибыли нарастающим итогом (∑NPVi (OP)) по формуле:

      где Ni – номер i-го года, в котором дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной; ∑NPVi (OP) – величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом в i-й год владения недвижимостью; NPVi (OP) —величина дисконтированной операционной прибыли от объекта недвижимости в i-й год владения.

      Не допустить ошибку, упростить и ускорить расчет поможет калькулятор, сделанный специально для определения показателей окупаемости и доходности инвестиций в недвижимость.

      Вы задаете основные переменные такие как стоимость объекта, ставку дисконтирования, эксплуатационные расходы, процент простоя и прочие. И в результате получаете значения окупаемости и доходности:

      Вы можете скачать калькулятор по ссылке:

      Доходность тесно связана с другим параметром инвестиций в недвижимость – риском.

      Как правило всегда соблюдается прямая зависимость – чем выше доходность, тем выше риск и наоборот.

      Так же как окупаемость и доходность, степень риска напрямую влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости. Рассмотрим какие риски нужно учитывать при выборе и покупке коммерческой недвижимости и как можно ими управлять.

      Какие могут быть риски при покупке коммерческой недвижимости

      Первая группа рисков – макроэкономические. Они отражают изменения в экономике страны в целом. Повлиять вы на них вряд ли сможете, но учитывать эти риски необходимо.

      – Инфляционный риск.

      Чем выше инфляция, тем выше риск. Темпы роста инфляции могут опережать рост стоимости недвижимости или стоимости аренды, тем самым определяя показатели доходности и окупаемости.

      – Нестабильность национальной валюты.

      Этот риск ощутили на себе иностранные инвесторы, которые вкладывали средства в российскую недвижимость до 2014 года. За период с июля по декабрь 2014 курс доллара вырос с 34 до 65 рублей и менее чем за 6 месяцев их активы подешевели в 2 раза. В сырьевых экономиках на нестабильность национальной валюты также влияют изменения цен на нефть и другие сырьевые

Скачать книгу