Оценка стоимости имущества - Коллектив авторов Университетская серия

Скачать книгу

цена за 1 га;

      ♦ цена за 1 сотку;

      ♦ цена за 1 м2.

      Единицы сравнения для застроенных земельных участков:

      ♦ цена за 1 м2 общей площади;

      ♦ цена за 1 фронтальный метр;

      ♦ цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

      ♦ цена за 1 м3.

      4.3. Классификация и расчет корректировок

      Классификация вводимых корректировок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено на рис. 4.1.

      Процентные корректировки вносятся путем изменения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то цена аналога будет увеличиваться в результате внесения корректировки, если хуже – цена аналога будет снижаться.

      К процентным корректировкам можно отнести, например, корректировки на местоположение, износ, время продажи.

screen_image_95_419_67

      Рис. 4.1. Классификация корректировок

      Стоимостные корректировки:

      ♦ денежные корректировки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Корректировка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже – применяется отрицательная корректировка. Денежной корректировкой, вносимой к цене аналога в целом, является корректировка на наличие движимого имущества. К денежным корректировкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести корректировки на качественные характеристики, а также корректировки, рассчитанные статистическими методами;

      ♦ денежные корректировки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

      К денежным корректировкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести корректировки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

      Расчет и внесение корректировок. Для расчета и внесения корректировок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

      ♦ методы парных продаж;

      ♦ экспертный метод;

      ♦ статистический метод;

      ♦ стоимостный метод.

      Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную корректировку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные

Скачать книгу