LITMIR.BIZ

Скачать книгу

Эта взаимосвязь измеряется мультипликатором валовой ренты (МВР) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке.

      Мультипликатор валовой ренты не корректируют на различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

      Использование мультипликатора валовой ренты достаточно просто, но имеет следующие недостатки:

      ♦ может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

      ♦ в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

      ♦ не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

      4.2. Подбор и анализ аналогов

      На первом этапе реализации сравнительного подхода необходимо сегментирование рынка, т. е. разделение рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

      В сравнительном подходе используется в качестве объектов-аналогов объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

      Есть обязательные критерии сопоставимости:

      ♦ категория земельного участка, например, земельный участок сельскохозяйственного назначения несопоставим с участком земель поселений;

      ♦ функциональное назначение улучшений, например, объекты жилой недвижимости несопоставимы с объектами офисной недвижимости;

      ♦ передаваемые права, например, право аренды несопоставимо с правом собственности;

      ♦ условия продажи, например, рыночные условия несопоставимы с условиями продажи зависимых субъектов.

      Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними должны осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

      ♦ продолжительности срока экспозиции;

      ♦ независимости субъектов сделки;

      ♦ инвестиционной мотивации.

      Срок экспозиции – период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Срок экспозиции различается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий – от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях

Скачать книгу