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4. Außerordentliche fristlose Kündigung

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Die zweite Form der außerordentlichen Kündigung ist die fristlose Kündigung, die einer Partei aus besonderem Anlass (ausnahmsweise) die sofortige Lösung der Vertragsbeziehung zu der anderen Partei erlaubt. Die gesetzliche Regelung findet sich in den §§ 543 und 569 sowie ergänzend in § 314. An der Spitze der Regelung steht die Generalklausel des § 543 Abs. 1 S. 1, nach der bei Vorliegen eines wichtigen Grundes jede Vertragspartei das Mietverhältnis fristlos kündigen kann. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 1 S. 2 vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Parteien, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist. Die wichtigsten Fallgruppen von Kündigungsgründen sind auf der Seite des Vermieters die Verletzung von Aufklärungs- oder Treuepflichten durch den Mieter, insbesondere in Gestalt einer Erfüllungsverweigerung, schwere Beleidigungen oder Tätlichkeiten, sowie auf der Seite des Mieters gleichfalls in erster Linie Täuschungsversuche und sonstige Treuepflichtverletzungen des Vermieters, wiederum vor allem durch eine Erfüllungsverweigerung. Ein Rückgriff auf die Generalklausel des § 314 ist nach Meinung des BGH neben den §§ 543 und 569 nicht möglich.[119]

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      Das Gesetz enthält außerdem in § 543 Abs. 2 Nrn 1 bis 3 und § 569 Abs. 1, 2 und 2a insgesamt sechs Beispielstatbestände, bei deren Erfüllung immer von dem Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne des § 543 Abs. 1 auszugehen ist. Nach § 543 Abs. 2 Nr 1 kann zunächst der Mieter fristlos kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der gemieteten Sache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Die Kündigung setzt hier im Regelfall voraus, dass der Vermieter zuvor eine ihm vom Mieter bestimmte angemessene Frist zur Abhilfe fruchtlos verstreichen ließ (§ 543 Abs. 3 S. 1). Unter § 543 Abs. 2 Nr 1 fallen namentlich Rechts- und Sachmängel, sodass das Kündigungsrecht des Mieters hier dieselbe Funktion wie der Rücktritt beim Kauf hat. Eine ergänzende Regelung für die Raummiete findet sich in § 569 Abs. 1 (iVm § 578 Abs. 2 S. 2), nach dem der Mieter außerdem fristlos kündigen kann, wenn die Räume so beschaffen sind, dass ihre Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit des Mieters, seiner Angehörigen oder seiner Mitarbeiter verbunden ist.

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Der wichtigste außerordentliche Kündigungsgrund auf der Seite des Vermieters ist der Zahlungsverzug des Mieters. Das Gesetz unterscheidet insoweit in § 543 Abs. 2 Nr. 3 iVm § 569 Abs. 3 zwei Fälle: Der erste Fall liegt vor, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete oder eines erheblichen Teils der Miete in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Nr 3 lit a); erheblich in diesem Sinne ist der Rückstand grundsätzlich, wenn er eine Monatsmiete übersteigt (vgl für die Wohnraummiete § 569 Abs. 3 Nr 1), vorausgesetzt, dass dieser Rückstand aus zwei aufeinander folgenden Terminen (und nicht aus einem längeren Zeitraum) resultiert[120]. Der zweite Fall ist gegeben, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum hinweg mindestens mit der Entrichtung der Miete für zwei Monate in Verzug gerät (§ 543 Abs. 2 Nr 3 lit b). Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter aufrechnen konnte und unverzüglich nach Kündigung aufrechnet (§ 543 Abs. 2 S. 3) oder wenn bei der Wohnraummiete der Vermieter nachträglich befriedigt wird (§ 569 Abs. 3 Nr 2). Ein ergänzender Tatbestand findet sich seit 2013, freilich merkwürdigerweise unter Beschränkung auf die Wohnraummiete, für den sogenannten Kautionsverzug in § 569 Abs. 2a. Der Vermieter kann danach außerdem fristlos kündigen, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung in der Höhe von zwei Monatsmieten (ohne Vorauszahlungen oder Pauschalen für Betriebskosten) in Verzug ist, um dem Vermieter eine schnelle Trennung von Mietern zu ermöglichen, die sich bereits unmittelbar nach Abschluss des Vertrages als zahlungsunwillig erweisen. Zahlt der Mieter wiederholt trotz einer Mahnung des Vermieters unpünktlich, so kommt außerdem auch eine Kündigung nach der Generalklausel des § 543 Abs. 1 in Betracht[121]. Schließlich ist daran zu erinnern, dass der Vermieter seine Kündigung in allen genannten Fällen hilfsweise auch auf § 573 Abs. 2 Nr 1 stützen kann (Rn 79).

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      Der Vermieter kann nach § 543 Abs. 2 Nr 2 ferner fristlos kündigen, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt, wobei in erster Linie an die unbefugte Untervermietung zu denken ist (s. o. Rn 24, 32).

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Allein für die Wohnraummiete nennt § 569 Abs. 2 ergänzend als weiteren wichtigen Grund, und zwar für beide Parteien, dass eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, sodass dem Kündigenden nach den Umständen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Unter dem Hausfrieden sind in diesem Zusammenhang die selbstverständlichen Gebote gegenseitiger Rücksichtnahme zu verstehen, die das Zusammenleben mehrerer Menschen in einem Haus überhaupt erst erträglich machen.[122] Beispiele für Verstöße sind Belästigungen des anderen Vertragsteils, schwere Beleidigungen, Tätlichkeiten, übermäßiger Lärm, grundlose Strafanzeigen, Streitereien und vergleichbare Fallgestaltungen.

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