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auf Mietspiegel der Gemeinden zurück (s. §§ 558c und 558d und dazu u. Rn 70 f). Bei deren Anwendung ist jedoch zu beachten, dass Mietspiegel in aller Regel nur unterschiedlich große Spannen ausweisen, innerhalb derer sich die Vergleichsmiete am Markt bewegt. In diesen Fällen muss anhand weiterer konkreter Merkmale der betreffenden Wohnung die so genannte Einzelvergleichsmiete innerhalb der Spanne als Maßstab für das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ermittelt werden[98]. Auch diese Einzelvergleichsmiete weist in der Regel noch eine gewisse Bandbreite auf, worunter man die Schwerpunktmiete für ungefähr 60 % der vergleichbaren Wohnungen versteht[99].

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Zweite Voraussetzungen für den Anspruch des Vermieters auf Erhöhung der Miete ist die Beachtung der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 und 4, die innerhalb von drei Jahren grundsätzlich nur eine Mieterhöhung von 20% oder (in Gemeinden, die durch besonders hohe Mietpreissteigerungen gekennzeichnet sind) 15 % der Ausgangsmiete gestattet, ganz gleich, wie hoch im Übrigen die ortsübliche Vergleichsmiete auch sein mag.[100] Eine weitere Kürzung ergibt sich, wenn der Vermieter Drittmittel im Sinne des § 559a erhalten hat, die mittelbar durch eine Begrenzung der Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 5 dann auch dem Mieter zugute kommen sollen.

c) Verfahren

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Unter den genannten Voraussetzungen (o. Rn 66 f) hat der Vermieter gegen den Mieter einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Änderung des Mietvertrages durch Erhöhung der vereinbarten Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1). Stimmt der Mieter wie in der großen Mehrzahl der Fälle freiwillig zu, so kommt es zu der gewünschten Vertragsänderung (§§ 311 Abs. 1, 557 Abs. 1). Die Zustimmung ist ohne weiteres auch konkludent möglich, z. B. dadurch, dass der Mieter einfach die vom Vermieter geforderte erhöhte Miete zahlt (§§ 133, 157, 311 Abs. 1 und 577 Abs. 1).[101] Für die Fälligkeit der erhöhten Miete gilt dann § 558b Abs. 1, soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Nur wenn der Mieter nicht zustimmt, muss der Vermieter das komplizierte Mieterhöhungsverfahren nach den §§ 558a ff durchführen, wenn er seinen Anspruch auf Zustimmung des Mieters zu der Mieterhöhung gerichtlich durchsetzen will. Hervorzuheben ist, dass nach § 558a Abs. 1 das Mieterhöhungsverlangen, der Sache nach nichts anderes als ein formalisierter Antrag auf Abschluss eines Änderungsvertrages (§ 145), in Textform (§ 126b) entsprechend § 558a Abs. 2 bis 4 zu begründen ist. Zweck dieser Begründung ist es, dem Mieter eine erste grobe Nachprüfung des Erhöhungsverlangens darauf hin zu ermöglichen, ob es sachlich gerechtfertigt und nicht geradezu willkürlich ist (§ 558a)[102]. Die wichtigsten Begründungsmittel sind nach § 558a Abs. 2 Nrn 1 bis 4 die Bezugnahme auf einen Mietspiegel (u. Rn 69), die Beifügung eines Sachverständigengutachtens oder der Hinweis auf mindestens drei Vergleichswohnungen:

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      Mietspiegel sind Übersichten über die ortsübliche Vergleichsmiete, die entweder von der Gemeinde oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden sind (§ 558c Abs. 1). Im Einzelnen hat man nach den §§ 558c und 558d einfache und qualifizierte Mietspiegel zu unterscheiden. Die qualifizierten Mietspiegel unterscheiden sich von den einfachen Mietspiegeln dadurch, dass sie nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von den genannten Interessenvertretern als qualifizierte Mietspiegel anerkannt wurden (§ 558d Abs. 1).

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      Existiert in einer Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel, so muss auf ihn nach § 558a Abs. 3 in jedem Mieterhöhungsverlangen ohne Rücksicht auf die im Übrigen vom Vermieter gewählte Form der Begründung (o. Rn 69) hingewiesen werden, um dem Mieter die Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens zu erleichtern. Außerdem wird von dem qualifizierten Mietspiegel nach § 558d Abs. 3 unter bestimmten Voraussetzungen vermutet, dass die in ihm bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Diese Vermutung kann zwar (theoretisch) von den Parteien erschüttert werden, wobei jedoch die Gerichte hier ganz restriktiv verfahren.

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      Nach Zugang eines ordnungsgemäß begründeten Erhöhungsverlangens hat der Mieter zwei Monate Zeit, um sich zu überlegen, ob er dem Verlangen des Vermieters nachkommen will oder nicht (sog. Zustimmungsfrist des § 558b Abs. 2 S. 1). Lehnt er ab, so kann der Vermieter binnen der sich anschließenden Klagefrist von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist Klage auf Zustimmung des Mieters erheben (§ 558b Abs. 2 S. 2). Die Zulässigkeit der Klage setzt voraus, dass ihr ein wirksames, insbesondere ordnungsgemäß begründetes Erhöhungsverlangen vorausgegangen ist, da nur durch solches Mieterhöhungsverlangen die Zustimmungs- und die Klagefrist als Prozessvoraussetzungen ausgelöst werden. Gibt das Gericht der Zustimmungsklage des Vermieters statt, so wird mit Rechtskraft des Urteils der Mietvertrag entsprechend geändert (§ 894 ZPO). Die Fälligkeit der erhöhten Miete richtet sich dann nach § 558b Abs. 1. Den Mieter bleibt jedoch die Möglichkeit, den Vertrag außerordentlich zu kündigen, wenn er die Erhöhung der Miete nicht hinnehmen will (§ 561 Abs 1 S. 1); in diesem Fall erledigt sich das Erhöhungsverlangen des Vermieters (§ 561 Abs 1 S. 2).

2. Mietpreisbremse

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Einen weiteren Eingriff in die Preisbildungsfreiheit der Mietvertragsparteien bedeutet die im Jahre 2015 eingeführte so genannte Mietpreisbremse. Die – unnötig komplizierte – Regelung findet sich in den §§ 556d bis 556g, die die Aufgabe haben, den Anstieg der Mieten bei dem Abschluss neuer Wohnraummietverträge auf ein von der Politik für vertretbar gehaltenes Ausmaß zu begrenzen. Zu diesem Zweck bestimmt § 556d, dass (nur) in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt (die durch Rechtsverordnungen der Länder für max. 5 Jahre festgelegt werden) die Miete bei dem Abschluss neuer Verträge die ortsübliche Vergleichsmiete iS des § 558 Abs. 2 lediglich um höchstens 10 % übersteigen darf (sog. 100 + 10-Regel). Von diesem Grundsatz gibt es jedoch wichtige Ausnahmen, insbesondere für neue Wohnungen (um den Wohnungsbau nicht zu behindern) sowie für umfassend modernisierte alte Wohnungen (§ 556f). Außerdem genießt der Vermieter Bestandsschutz für eine zulässige höhere, frühere Miete sowie für Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e), so dass insgesamt die praktische Wirksamkeit der Mietpreisbremse, eine typische, rein politisch motivierte, im Grunde sinnlose Intervention gegen den Markt, allgemein ausgesprochen skeptisch beurteilt wird. Weitere Ausführungen erübrigen sich daher.[103]

3. Modernisierung

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      § 559 erlaubt dem Vermieter außerdem eine Mieterhöhung im Falle der Modernisierung der Wohnung (nur) iS der Nrn 1 und 3 bis 6 des neuen § 555b, also insbesondere bei energetischen Modernisierungen (Nr. 1 aaO) sowie bei baulichen Maßnahmen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird (Nr. 4 aaO), und zwar in Höhe von 11 % der für die einzelne Wohnung aufgewandten Kosten (§ 559). Von der Umlage ausgeschlossen sind jedoch in den Gesamtkosten enthaltene Kosten für ohnehin erforderliche Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a (§ 559 Abs. 2).

      73a

      

      Die Mieterhöhung erfolgt durch einseitige

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