Личный капитал. Руководство начинающего инвестора - Иван Леонидович Знаменский

Скачать книгу

– делать.

      Золотое правило гласит, что если вы не знаете, что делать – начните делать хоть что-нибудь.

      Когда кредит оправдан?

      Несмотря на то что платежи по кредиту обременяют свободный денежный поток и приносят пользу только банку, правильное использование заемных средств может помочь увеличить ваш денежный поток.

      Правильный кредит – это кредит, направленный на приобретение активов.

      Кредит чаще имеет отношение к бизнесу, о нем редко упоминают применительно к инвестициям, и все же есть определенные ситуации, когда он может пригодиться. Например, для диверсификации большого портфеля активов путем приобретения недвижимости в качестве защитного актива (при этом инвестор осознанно идет на невысокую доходность).

      Когда мы говорим о кредите с целью инвестиций, необходимо учитывать такие показатели, как риск приобретаемого актива, его доходность и срок полезного использования. Именно поэтому чаще всего имеет смысл использовать кредит для покупки недвижимости по той простой причине, что на этом рынке традиционно меньше рисков, нежели на фондовом, относительно стабильная, хоть и небольшая доходность и актив является долгосрочным.

      Например, покупая в собственность офисное помещение стоимостью 10 млн руб. для последующей его сдачи в длительную аренду, можно воспользоваться кредитным плечом с соотношением собственных и заемных средств 1 к 9. Таким образом, для приобретения данного актива необходимо будет вложить только 1 млн руб. собственных средств, а остальные 9 млн руб. плюс проценты по ипотеке, разбитые на ежемесячные платежи, могут в большей части покрываться доходом от этой недвижимости. Иными словами, помещение может выплачивать ипотеку само за себя.

      Помимо использования кредитного плеча для покупки недвижимости с целью получения арендного дохода интересен также вариант приобретения объекта в новостройке на стадии котлована по низкой стоимости для последующей его продажи по завершении строительства по цене, превышающей сумму кредита с процентами (эта разница и будет доходом). Но это уже скорее бизнес, чем инвестиции.

      Собираясь взять кредит, взвесьте все риски.

      Анализ рисков при рассмотрении вопроса о приобретении доходной недвижимости требует ответов на такие вопросы, как:

      1. Какова средняя доходность объекта?

      2. Будет ли эта доходность покрывать ежемесячные платежи по кредиту?

      3. На сколько возможно поднять арендную плату в текущих рыночных условиях?

      4. Какая арендная плата установлена для аналогичных объектов?

      5. Каким спросом пользуются аналогичные объекты?

      6. Какова величина расходов на содержание объекта?

      7. Чист ли объект с юридической точки зрения?

      Правильный Due Dilligence дает полное представление об объекте.

      Для просчета всех возможных вариантов необходимо запросить графики выплат ипотеки на 15, 20, 25 или даже 30 лет и определить, какой из предложенных

Скачать книгу