LITMIR.BIZ

Скачать книгу

освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения;»

      Понятие «начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка» по своей сути ближе к понятию «право застройки».

      Понятие «право аренды» и им подобные упоминаются в 10 статьях Гражданского и Земельного Кодексов РФ без раскрытия их содержания:

      •  ^{права на земельный участок, принадлежащие арендаторам;}

      ^{•       права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков;}

      ^{•       арендные права;}

      ^{•       права по договору аренды;}

      ^{•       право на заключение договора аренды;}

      ^{•       право на приобретение земельного участка в аренду;}

      ^{•       право на сдачу имущества в аренду;}

      ^{•      право на заключение договора аренды земельного участка.}

      При проведении оценки для целей девелопмента возникают большие трудности с применением этих понятий. В соответствии с ГК РФ право аренды включает в себя право пользования и владения земельным участком на определенных условиях. Добавление к этим правом права распоряжение создает право собственности на земельный участок, которое создает условие для права застройки на нем:

      Право пользования является вещным правом, и оно не возникает из договора или его регистрации, а передаётся по договору от арендодателя к арендатору, который и регистрируется, т.е. регистрируется именно передача этого права.

      Стоимость же права пользования или права пользования/владения выражается арендной платой. То есть под правом на заключение договора аренды земельного участка подразумевается именно право пользования.

      С учетом московской практики выкупа прав долгосрочной аренды в виде единовременного платежа с последующим взиманием обычной арендной платы (контрактной), начальная цена предмета аукциона по ст.38.2 должна воспринимается именно как продажа инвестору права застройки в виде единовременного платежа, который и устанавливается торгами. При этом арендная плата выплачивается периодически отдельными платежами.

      В 2012 году была попытка ввести понятие «право застройки» в ГК РФ (ст. ст. 300 – 300.7 ГК РФ (в редакции законопроекта N 47538-6)) /8/. Однако до сих пор эти изменения не произошли.

      В чем преимущество права застройки перед арендой земельного участка?

      В настоящее время строительство на чужой земле ведется в основном через аренду. Это очень удобный инструмент для девелоперов и связанных с ними властей, но он тормозит развитие рыночных отношений в сфере недвижимости.

      В настоящее время с помощью аренды земли государство осуществляет своеобразную процедуру передачи публичных земель в частную собственность. В отличие от типовой приватизации эта процедура передачи растянута во времени и происходит в несколько этапов:

      ^{предоставление права аренды для строительства объекта по результатам}

Скачать книгу