LITMIR.BIZ

Скачать книгу

стоимости оцениваемого объекта нам необходимо подставить оцифрованные значения характеристик оцениваемого объекта в детерминированное уравнение линейной регрессии

      Y _сглаж = 187 200,0000 – 10 732,0000 · 1 – 2690,4000 · 11 + 2,8294 · 1519,97 + 8167,2000 · 1 – 14628,0000 · 1 + 8850,5000 · 1 = 53 563,90 руб.

      Формализация реальных зависимостей всегда связана с упрощениями. Поэтому в процессе анализа должно быть выявлено соответствие полученной модели реальной зависимости, должны быть найдены пути улучшения модели и определены возможности практической реализации достигнутых результатов.

      Частным случаем построения однофакторной зависимости является использование мультипликатора валовой ренты.

      Мультипликатор валовой ренты не корректируют на различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

      Использование мультипликатора валовой ренты довольно просто, но имеет следующие недостатки:

      ♦ может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

      ♦ в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

      ♦ не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

      Мультипликатор валовой ренты – это отношение цены продажи или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

      Для применения метода валовой ренты необходимо:

      ♦ оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

      ♦ определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

      ♦ умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение МВР по аналогам.

      Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле

      где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта; ПВД_об – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта; МВР_а – усредненный мультипликатор валовой ренты по аналогам; Ц_аi – цена продажи i-го сопоставимого аналога; ПВД_аi – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога; т – количество отобранных аналогов.

      Пример 4.6

      Необходимо оценить стоимость объекта недвижимости, потенциальный валовой доход от которого оценивается в 550 000 рублей. На сегменте рынка недвижимости, к которому принадлежит объект оценки, были получены следующие сведения, представленные в табл. 4.17.

      Таблица 4.17

      Исходные данные

      Решение. Усредненный по аналогам мультипликатор валовой ренты рассчитываем по формуле (4.6)

      Рассчитаем стоимость объекта недвижимости на основе формулы (4.6)

      V = 550 000 · 5,62 = 3 091 000 руб.

      Ответ. Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная методом валовой ренты, равна 3 091 000 руб.

      Контрольные

Скачать книгу