Оценка стоимости имущества - Коллектив авторов Университетская серия

Скачать книгу

вложения в недвижимость; p2 – премия за низкую ликвидность недвижимости; p3 – премия за инвестиционный менеджмент.

      Безрисковая ставка доходности – ставка доходности высоколиквидных активов, доступных инвестору и имеющих гарантию возврата, т. е. риск по которым отсутствует.

      Требования к безрисковой ставке:

      ♦ доходность на наиболее ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала;

      ♦ доступность для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений.

      Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным (20 лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и т. д.). Сейчас в качестве безрисковой ставки в российской практике чаще берется доходность по облигациям федерального займа, возврат средств по которым гарантирован.

      В процессе оценки необходимо учитывать, что существуют номинальные ставки (включающие в себя инфляцию) и реальные ставки (очищенные от инфляции). При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста И. Фишера

      где rн – номинальная ставка; rр – реальная ставка; Iинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

      Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов ставка капитализации должна быть рассчитана в номинальном выражении, а при использовании реальных потоков доходов – в реальном выражении.

      Расчет премий за риски

      Премия за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта.

      На практике премия за риск вложения в недвижимость рассчитывается на основе анализа всех возможных случаев потери оцениваемого объекта недвижимости путем суммирования среднерыночных страховых премий по данным случаям страховых компаний высшей категории надежности, имеющих лицензию на осуществление страховой деятельности.

      Расчет премии за риск вложения в недвижимость на деле часто осуществляется путем разбиения общего риска на частные виды риска и назначением уровня риска по каждому виду, а затем путем расчета среднего уровня всех частных рисков получается общая премия за риск вложения в недвижимость.

      Премия за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций.

      Премия за низкую ликвидность должна отражать потерю доходности инвестора в связи с инвестированием в объект недвижимости, который является менее ликвидным по отношению, например, к безрисковому финансовому инструменту на рынке.

      Премия за низкую ликвидность (p2) может быть рассчитана по формуле

      где p2 – премия за низкую ликвидность недвижимости; rf – безрисковая ставка дохода (годовая); Тэксп – срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости

Скачать книгу