LITMIR.BIZ

      Используем формулу (3.1) и рассчитаем стоимость объекта недвижимости

      V= 1 725 520 : 0,182 = 9 480 879 руб.

      Ответ. Ставка капитализации для оцениваемого объекта недвижимости составляет 18,2%. Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках метода прямой капитализации, составляет округленно 9 481 000 руб.

      3.3. Метод капитализации по расчетным моделям

      В соответствии с п. 23д ФСО № 7 «Оценка недвижимости» метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.

      Метод капитализации по расчетным моделям основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД или NOI) в стоимость путем деления его на общую ставку капитализации (R).

      Базовая формула метода капитализации по расчетным моделям имеет тот же вид, что и формула метода прямой капитализации

      где V – стоимость объекта недвижимости; R – общая ставка капитализации; NOI – чистый операционный доход.

      Алгоритм метода капитализации по расчетным моделям:

      1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) чистого операционного дохода объекта недвижимости при его наиболее эффективном использовании;

      2) определение общей ставки капитализации;

      3) определение стоимости объекта недвижимости.

      Различие состоит в способе расчета общей ставки капитализации.

      Расчет чистого операционного дохода в данном методе не отличается от описанной методики расчета ЧОД в параграфе 3.2 данной главы.

      Расчет ставки капитализации в методе капитализации по расчетным моделям

      Ставка капитализации отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем.

      В данном методе ставка капитализации для текущего дохода будет напрямую учитывать следующие факторы:

      ♦ безрисковую доходность, существующую на рынке;

      ♦ компенсацию за риск вложения в недвижимость;

      ♦

Скачать книгу