Покупка дома и участка - Денис Шевчук

Скачать книгу

развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

      Последовательность внесения поправок:

      – 1. Поправка на условия финансирования.

      – 2. Поправка на особые условия продаж.

      – 3. Поправка на время продажи.

      – 4. Поправка на местоположение.

      – 5. Поправка на физические характеристики.

      Преимущества сравнительного подхода:

      – 1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

      – 2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

      – 3. Статически обоснован.

      – 4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

      – 5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

      Недостатки сравнительного подхода:

      – 1. Различия продаж.

      – 2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

      – 3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

      – 4. Зависимость от активности рынка.

      – 5. Зависимость от стабильности рынка.

      – 6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

      3.5.1.1. Метод парных продаж

      Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике – анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

      3.5.1.2. Метод валового рентного мультипликатора

      Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

      Для применения данного метода необходимо:

      1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

      2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

      3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

      Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

      где

      Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).

      ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.

      В этом случае

      где

      В табл. 3.3 приведен пример использования метода парных продаж при оценке квартиры.

      Таблица 3.3

      Расчет стоимости квартиры методом парных продаж

      3.5.2. Затратный подход

      Затратный подход – это совокупность

Скачать книгу