Как быстро сдать в аренду коммерческую недвижимость - Дмитрий Пушин

Скачать книгу

можно привязать арендные платежи к проценту от товарооборота арендатора. Например, федеральные продуктовые сети, такие как Магнит, Пятерочка, Дикси готовы закладывать в расходы на аренду от 3,5 до 6% от товарооборота, и прописывать это условие расчета аренды в договоре. Но это исключение, в основном вам придется самостоятельно рассчитывать потенциальный объем выручки и экономику бизнеса арендатора. Для этого:

      1. Посчитайте количество жителей в зоне охвата;

      2. Определите средний доход домохозяйства;

      3. Вычтите налоги и долговую нагрузку населения;

      4. Определите сумму свободных денежных средств по анализируемой товарной категории (допустим вы определили, что ваше помещение подойдет аптеке, специализированному продуктовому магазину и медицинской лаборатории);

      5. Сделайте анализ по конкурентам;

      6. Рассчитайте чистую прибыль за вычетом дополнительных расходов.

      Разберем этот процесс по шагам:

      Шаг 1. Посчитайте количество жителей в зоне охвата.

      Механика расчета количества жителей в зоне охвата описана в 1 Главе книги. Мы описывали ее, когда фиксировали характеристики вашего объекта недвижимости.

      Шаг 2. Определите средний доход домохозяйства.

      Данные о доходах населения с детализацией по городам, публикуются на сайте Федеральной службы государственной статистики https://gks.ru/

      При этом делается поправка на детей и пенсионеров:

      Моложе трудоспособного возраста – 18,7%

      Население в трудоспособном возрасте – 55,4%

      Старше трудоспособного возраста – 25,9%

      Источник – Справочник Россия в цифрах 2020 официальное издание, стр. 76. Публикуется ежегодно Федеральной службой государственной статистики (Росстат). Скачать справочник в PDF формате: https://dmitriypushin.ru/wp-content/uploads/2021/02/Spravochnik-Rossiya-v-tsifrah-2020_compressed.pdf

      При этом важно учитывать обеспеченность жителей района. Центральные локации с высокими ценами на жилую недвижимость гарантируют более платёжеспособную целевую аудиторию.

      Шаг 3. Вычтите налоги и долговую нагрузку населения.

      Средняя величина налогов, которые платит житель России от своего дохода – 17%. Она включает в себя налог на доходы (13%), налоги на имущество и землю, транспортный налог и прочие налоги и госпошлины. Здесь мы не учитываем налоги, которые платит за работника работодатель (взносы в пенсионный фонд, фонд социального страхования и фонд медицинского страхования), а также НДС, акцизы и таможенные пошлины.

      Долговая нагрузка – это та часть дохода, которая идет на погашение ипотеки, авто и прочих потребительских кредитов. Среднее значение по России 25%.

      На этом этапе мы определили объем денег в локации, который будет потрачен на товары и услуги. Далее мы можем рассчитать потенциал для каждой конкретной сферы бизнеса.

      Шаг 4. Определите сумму свободных денежных средств по анализируемой товарной категории.

      Структура

Скачать книгу