Масштабирование, или Как заставить ваш бизнес расти - Евгений Ойстачер

Скачать книгу

в Москве 45 тысяч рублей. Средняя стоимость продажи двухкомнатной квартиры на этом же сайте – 10 млн рублей.

      Вы будете сдавать квартиру в среднем примерно 11 месяцев в году; двенадцатый уйдет на выезд старых и въезд новых жильцов. Еще один месячный платеж – налоги. Третий – текущий ремонт: починить стиралку или кран, заменить кровать… Даже если вы никогда не будете тратиться на ремонт, что, согласитесь, невозможно, сдача данной квартиры принесет вам 450 тысяч рублей в год, или 37,5 тысячи в месяц. Чтобы получить 17 млн рублей в год, вам придется сдавать 37 квартир общей стоимостью 370 млн рублей. Это целый подъезд! Вы не сможете заниматься ими в одиночку – придется нанять управляющего. Каждые десять лет – капитальный ремонт, это четыре ремонта в год, только представьте.

      Честное слово, такие инвестиции – не лучший вариант.

      Рассчитывать на рост стоимости квартир последнее время тоже не приходится.

      Как вы видите, покупка квартиры – это в лучшем случае вариант «остаться при своих».

      Впрочем, есть пара способов улучшить показатели этого вида бизнеса. Можно исхитриться и найти квартиры подешевле, а сдать подороже. Можно купить новостройки – но тут и замороженные деньги в период простоя, и риски недостроя, и пресловутый ремонт с нуля…

      Не уверен, что это соблазнительно.

      Коммерческая недвижимость для сдачи в аренду

      Речь о магазинах, торговых центрах, офисах, складских помещениях. Вы покупаете объект сразу с арендаторами или без – и тогда ищете их сами.

      Можно найти варианты с заявленной окупаемостью в 7—8 лет и даже меньше. Это 10—12,5% годовых. На первый взгляд, неплохо. Но не спешите радоваться.

      Ведь это новый для вас бизнес, и вы в нем полный профан. В худшем случае – профан-оптимист.

      Я покупал здание, которое должно было, по расчетам, окупиться за четыре года. А в итоге, с учетом «небольших вложений» и скорректированных расходов на его обслуживание, сроки выросли до 8,5 лет. И это еще неплохо!

      Во-первых, покупая торговый или офисный центр, вы можете не знать планов конкурентов построить рядом новое, лучшее здание. После этого трафик посетителей в вашем центре упадет, а ведь именно от него зависит арендная плата. Соответственно, вырастут сроки окупаемости.

      Кроме того, на этом рынке есть мошенники, которые специально перед продажей искусственно увеличивают арендные платежи, и вы построите свои ожидаемые доходы исходя из нереальных цифр.

      Также продавец может скрыть информацию о предполагаемых изменениях на окружающей территории: перестройка подъездных путей или перераспределение парковочных площадей больно ударит по вам, но вы никогда не узнаете об этом до покупки.

      Даже если продавец честен с вами, вы по неопытности можете не учесть коэффициент заполняемости, необходимый ремонт, расходы на охрану, вывоз мусора, уборку территории, налоги, страхование и прочие платежи…

      Ну, хорошо. Давайте предположим,

Скачать книгу