Опыты цивилистического исследования. Выпуск 2 - Коллектив авторов

Скачать книгу

rel="nofollow" href="#n_47" type="note">[47] и Италии – condominium и condominio negli edifici соответственно, в Австралии – strata title.

      Одной из отличительных особенностей российского права можно назвать отсутствие устоявшегося термина. ГК РФ и другие нормативные правовые акты содержат лишь указания на «право собственности на жилые помещения». В литературе же обычно используются различного рода переводы иностранных институтов: «жилищная» или «этажная»[48] собственность, а также «поэтажная»[49]. На наш взгляд, именно последний термин должен войти в российскую юридическую литературу и законодательство как основной. Во-первых, он возник исторически первым как обозначение горизонтальной собственности в противовес вертикальной, известной со времен Рима. Негативные же воспоминания немецких авторов о Stockwerkeigentum не должны задевать российского юриста. Во-вторых, термин «жилищная собственность» имеет публично-правовой окрас, ассоциируясь с ЖК РФ, и относится только к жилым помещениям. Как будет показано ниже, сфера распространения поэтажной собственности значительно шире.

      2.2. Возможные конструкции поэтажной собственности

      Переходим от анализа того, чем регулируется поэтажная собственность, к рассмотрению того, как она структурируется.

      В Германии WEG 1951 г. ввел сразу две конструкции: Wohnungseigentum («жилищная собственность») и Teileigentum («частичная собственность»). Дело осложняется тем, что среди немецких юристов нет единства мнений относительно структуры этих конструкций.

      Жилищная собственность представляет собой (исходя из буквы закона) некое системное единство двух прав: Sondereigentum («особая собственность») и Miteigentumsanteil («доля в долевой собственности»). Первое право распространяется на жилье, а именно на определенные помещения и принадлежащие к этим помещениям составные части здания, которые могут быть изменены, созданы или упразднены без повреждения имущества, входящего в общую собственность, или прав других собственников, или без изменения архитектурного облика здания[50]. Таким образом, над тем, что попало в особую собственность, возвышается единоличный собственник (Alleineigentümer)[51]. Доля в общем имуществе является основным элементом этой составной правовой конструкции, потому что именно к ней «крепится» особая собственность, о чем постоянно напоминает текст закона. Относительно этого права управомоченное лицо считается долевым сособственником (Miteigentümer)[52].

      Но в литературе с таким подходом к закону не соглашаются, например, Bärmann и Müller. Так, оба говорят о «трехчленном единстве» (dreigliedrige Einheit) жилищной собственности, третьим элементом выделяя членство в обществе собственников (Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft)[53]. Последний из них говорит о том, что каждому обладателю «особой собственности» должно обеспечиваться членство, ведь это требуется для эффективности ее использования. Через заключение различных соглашений и принятие решений может изменяться ценность использования помещений. Соответственно, членство в обществе собственников по управлению

Скачать книгу

<p>48</p>

Суханов Е.А. Указ. соч.

<p>49</p>

Егоров А.В. К вопросу о разграничении помещений на общие и индивидуальные в режиме «поэтажной» собственности. М., 2015.

<p>50</p>

§ 5 Wohnungseigentumsgesetz.

<p>51</p>

Eichler H. Institutionen des Sachenrechts. Bd. I. Berlin, 1957. S. 163.

<p>52</p>

Wilhelm J. Sachenrecht. Berlin, 2007. S. 764–765. Автор приводит пример конкретного дела, которое разбиралось в BayObLG (Высший земельный суд Баварии). В рамках жилищной собственности были созданы доли в общем имуществе, к которым привязывались права «особой собственности». Затем в пределах одной из этих долей и связанной с ней особой собственности произошло установление долевой собственности на отдельные помещения в одном жилье. Получилась некая «правовая матрешка», которую в немецкой литературе называют Mit-Sondereigentum. В данном деле суд побоялся суперсложных отношений и не признал их (что правильно, ведь это явно противоречит императивной норме § 3 II S. 1 WEG). Но на практике такие отношения возникают достаточно часто. В итоге, как говорит Weitnauer, такие неясные отношения ведут к дурной славе Stockwerkeigentum.

<p>53</p>

См.: Müller K. Sachenrecht. Berlin, 1997. S. 686; Bärmann J., Pick Е. Kommentar zum Wohnungseigentumsgesetz. München, 1994. S. 35–37. Полностью заимствована именно эта концепция в Китае при создании condominium property (см.: Bu Y. Chinese Civil Law. München, 2013. P. 219–224).